ரியல் எஸ்டேட் அரசியல்: பத்திரப் பதிவுக் கட்டணங்களிலும் சொத்து வழிகாட்டி மதிப்பிலும் மாற்றங்கள் வருமா?

Read in : English

காலிமனைகளின் வழிகாட்டி மதிப்பை மாற்றியமைக்கும் நடவடிக்கையை தமிழக அரசு தொடங்கி வைத்திருக்கிறது. விற்பனைப் பரிவர்த்தனைகள் மீதான முத்திரைத் தீர்வை¬யும் பதிவுக் கட்டணங்களையும் அரசு மாற்றியமைக்க இருக்கிறது. தற்போது இந்த இரண்டும் ஒருசேர 11 சதவீதம் என்ற அளவில் இருக்கின்றன. அரசு வரி 7லிருந்து 8 சதவீதம் வரை குறைந்தால் அது சந்தைக்கு ஊக்கமளிக்கும் என்றும், அதனால் பத்திரப் பதிவு வருமானத்தில் ஏற்படும் நஷ்டத்தை ஈடுகட்ட நிலத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை அரசு உயர்த்திக் கொள்ளலாம் என்றும் ரியல் எஸ்டேட் வர்த்தகர்கள் கூறுகின்றனர்.

ரியல் எஸ்டேட்டில் அரசியல்

2011-இல் ஜெயலலிதா அதிகாரத்தில் இருந்தபோது, முந்தைய திமுக ஆட்சியில் ஏறுமுகம் கண்ட ரியல் எஸ்டேட் துறையைச் சுத்திகரிக்கப்போவதாக முழங்கி பெரும் நடவடிக்கை எடுத்தார். பொதுவாக பதிவு செய்யப்படும் விற்பனைப் பத்திரங்களின் எண்ணிக்கையை வைத்தும், அந்தப் பரிவர்த்தனைகளின் மூலம் அரசுக்குக் கிட்டும் வருமானத்திலிருந்தும் இந்தத் துறை ஆரோக்கியமாகச் செயல்படும் விதத்தை மதிப்பீடு செய்யலாம்.

2006-07 மற்றும் 2007-08 ஆண்டுகளில், ஆவணப்பதிவுகள் மூலம் (அதில் பெரும்பாலும் நிலப்பத்திரங்களின் பதிவுகள்) அரசுக்குக் கிட்டிய வருமானம் முறையே 45 சதவீதம், 24 சதவீதம் என்று அதிகரித்தது.

இரண்டு ஆண்டுகளில் ஏற்பட்ட வீழ்ச்சிக்குப் பின்னர், 2010-11, 2011-12 ஆண்டுகளில் அந்த வருமானம் சுமார் 32 சதவீதம் உயர்ந்தது. 2011-12- இல்  அதிமுக ஆட்சியின்போது நிகழ்ந்த அந்த வளர்ச்சி, வரப்போகும் சரிவைக் கணித்து ஏற்பட்ட பரபரப்பான செயற்பாடுகளின் விளைவாக இருந்திருக்கலாம்.

போலியான நிலம், வீடு விற்பனைகளைத் தடுக்கும் வகையில் நில அபகரிப்புப் பிரிவை ஏற்படுத்தி சட்டங்களை இறுக்கமாக்கினார் ஜெயலலிதா. நில வழிகாட்டி மதிப்பை உயர்த்தி, அதற்கு ஈடாக முத்திரைத் தீர்வையை 8லிருந்து 7 சதவீதமாக குறைத்தார்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை பல்வேறு காரணிகளால் ஏற்ற இறக்கங்களை சந்தித்து வந்திருக்கிறது. அதனால் சொத்துகளின் விலைகளும் உயர்ந்தும், தாழ்ந்தும் வந்திருக்கின்றன. குறிப்பிட்ட விலைக்குக் கீழே எந்தச் சொத்தும் அதிகாரப்பூர்வமாக வாங்கப்பட அல்லது விற்கப்பட முடியாது என்பதை வழிகாட்டி மதிப்பு உறுதிசெய்கிறது. இந்த விலைக்குத்தான் முத்திரைத் தீர்வை, பதிவுக் கட்டணங்கள் ஆகியவை விதிக்கப்பட்டு அவையே அரசிற்கு வருமானமாகச் செல்கின்றன.

மாநிலத்தில் சில பெரிய திட்டங்களைச் செயற்படுத்துவதில் உதவி செய்திருக்கும் இரண்டு ரியல் எஸ்டேட் வணிகர்கள் இன்மதி இணையதளத்திடம், அந்த வணிக சமரசங்கள் பற்றி விளக்கியுள்ளனர். ரியல் எஸ்டேட் துறை, அரசியல் சக்திகளிடம் குவிந்துக் கிடக்கும் கறுப்புப் பணம் விளையாடும் விளையாட்டு மைதானம். வழிகாட்டி மதிப்பைக் கூட்டுவதால் பெரும்பாலான பரிவர்த்தனைகளுக்குக் கணக்குச் சொல்லித்தான் ஆகவேண்டும்; அதனால் பணம் வெள்ளையாக இருக்க வேண்டும். பரிவர்த்தனையின் பெரும்பாலான பகுதி வெள்ளையில் இருப்பதால் வங்கிக் கடன்கள் எளிதாகக் கிடைக்கும். ஏனெனில் வங்கிகள் அதிகாரப்பூர்வமான பரிவர்த்தனை விலைகளையே கணக்கில் எடுத்துக்கொள்கின்றன. சொத்தின் சந்தை மதிப்புக்கு மிக அருகில் வழிகாட்டி மதிப்பு இருந்துவிட்டால், பரிவர்த்தனையில் கறுப்புப்பணத்திற்கு இடமில்லாமல் போய்விடும். இதனால் கறுப்புப் பணத்தை வெளுப்பாக்கும் ஒரு பெரியவழி அடைக்கப்பட்டுவிடுகிறது. இறுதியில், பண ஓட்டம் குறைந்துவிலையும் குறைவதால், கட்டுமானத் தொழில் பாதிக்கப்படுவதுடன், ஒட்டுமொத்த பொருளாதாரமும் பாதிக்கப்படுகிறது.

வழிகாட்டி மதிப்பு குறைக்கப்பட்டால், அது கறுப்புப்பணம் ரியல் எஸ்டேட் மூலம் வெளுப்பாக்கப்படுவதற்கு பெரிய வழியை உருவாக்கும். இதனால் ரியல் எஸ்டேட் துறை மேலும் உற்சாகமடைந்துவிடும். கட்டுமானத் தொழிலில் பெரும்பாய்ச்சல் உருவாகும்; தொடர்விளைவுகளின் ஓர் அங்கமாக பொருளாதாரத்தின் மீது ஆக்கப்பூர்வமானதோர் தாக்கம் ஏற்படும்.

புதிய விதிகள் 2012ஆம் ஆண்டு ஏப்ரல் 1ஆம் தேதி நடைமுறைக்கு வந்தபோது, விற்பவர்கள் அல்லது வாங்குபவர்கள் மொத்த விலையில் குறைக்கப்பட்ட ஒரு சதவீதத்தைத்தான் அரசுக்கு வெள்ளையில் கொடுக்க வேண்டிவந்தது. என்றாலும் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகளின் பெரும்பான்மை வெள்ளைப் பணத்திலேதான் செய்ய வேண்டியதாயிற்று. அதனால் ரியல் எஸ்டேட் துறை மந்தமானது. பரிவர்த்தனைகளில் பெரும்பாதிப்பு உண்டானது. அடுத்த நான்கு ஆண்டுகளில், சந்தைச் சரிவின் விளைவாக, பத்திரப் பதிவுகளிலிருந்து அரசுக்குக் கிட்டிய வருமானத்தின் வளர்ச்சி விகிதங்கள் 12 சதவீதம், 8 சதவீதம், 3 சதவீதம், 3 சதவீதம் அளவுக்கு வீழ்ச்சி அடைந்தன.

2016ஆம் ஆண்டு நவம்பரில் ஒன்றிய அரசு உயர்மதிப்பு நோட்டுகளின் பணமதிப்பு இழப்பை நடைமுறைப்படுத்தியது. செயற்கையாகப் பொருளாதாரத்தை உயர்த்திக் காட்டும் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் புழங்கும் கறுப்புப்பணத்தை முறியடிப்பது அந்த நடவடிக்கையின் நோக்கங்களில் ஒன்றெனச் சொல்லப்பட்டது. உயர்மதிப்புக் கறுப்புப்பணம்தான் ரியல் எஸ்டேட் விலைகளை அநியாயத்திற்கு ஏற்றிவிட்டது என்று ஆர்எஸ்எஸ் சித்தாந்தவாதி எஸ். குருமூர்த்தி வாதாடினார்.

பணமதிப்பு இழப்பு நடவடிக்கை, ரியல் எஸ்டேட்டுக்குக் கிடைத்த பெருத்த அடி. சொத்துகளின் மதிப்புகளும் பாதிக்கப்பட்டன. 2016-17-இல், தமிழ்நாட்டில் பத்திரப்பதிவு வருமான வளர்ச்சி சரிந்தது. முந்திய ஆண்டுகளோடு ஒப்பிடும்போது, அரசு வருமானத்தில் 18 சதவீதம் குறைந்தது. 2015-16- இல்  25 லட்சம் விற்பனைப் பத்திரங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டன; இந்த எண்ணிக்கை 2016-17- இல்  20 லட்சமாகக் குறைந்தது.

2017-இல் இதைச் சரிசெய்ய வேண்டும் என்று புரிந்து கொண்டது மீண்டும் ஆட்சிக்கு வந்த அதிமுக. அதனால் மாநிலம் முழுக்க வழிகாட்டி மதிப்பை 33 சதவீதம் குறைத்து, பதிவுக்கட்டணங்களை 1 சதவீதத்திலிருந்து 4 சதவீதமாக உயர்த்தியது அதிமுக அரசு. இது மற்ற காரணிகளுக்கு மத்தியில் கறுப்புப் பணத்திற்கான வழியைத் திறந்துவிட்டது.

சந்தையும் சூடுபிடிக்க ஆரம்பித்தது. முந்தைய ஆண்டில் பத்திரப் பதிவுகளும், வருமானமும் பெருமளவில் சரிந்தன என்றால், 2017-18-இல் வளர்ச்சி அபரிமிதமானது. அதற்கு அடுத்த ஆண்டு வளர்ச்சி விகிதம் 16 சதவீதத்தை எட்டியது. பரிவர்த்தனைகளும் அதிகமாயின; வருமானமும் கூடியது.

ஆனல், 2019இ-ல் கோவிட் தாக்கியது. 2021இ-ல், கோவிட் தாக்குதலால் நிலைகுலைந்துபோன பரிவர்த்தனைகள் புத்துயிர் பெற்றன. கிடப்பில் கிடந்தவை எல்லாம் தீர்த்து வைக்கப்படுகின்றன.

கறுப்பும் வெள்ளையும்

இன்மதிக்குக் கிட்டிய தகவல்கள்படி, பதிவுக் கட்டணங்களைக் குறைத்தால் சந்தை உற்சாகமடைந்துவிடும்; ஏராளமான சொத்து விற்பனைகள் நிகழும்; விற்கப்படாமல் கிடக்கும் நிறைய அபார்ட்மெண்டுகள் மளமளவென்று விற்பனையாவதற்கு வழி ஏற்படலாம்.

தமிழக அரசுக்கு வருவாய் தரும் துறைகளில் பத்திரப்பதிவுக்கு பெரிய பங்கு இருக்கிறது. இந்த மாநிலத்தின் சொந்த வரி வருவாயில் 10 சதவீதம் அதிலிருந்துதான் கிடைக்கிறது. தற்போது அரசு எதிர்கொண்டிருக்கும் நிதிப் பற்றாக்குறையை வைத்துப்பார்க்கும்போது, பதிவுத்துறையின் வருவாய்க் குறைவு என்பது அரசுக்குத் தலைவலியாகத்தான் இருக்கும்.

ரியல் எஸ்டேட் வணிகர்கள், மகாராஷ்ட்டிர மாநிலத்தை உதாரணம்  காட்டுகிறார்கள். அங்கே முத்திரைத் தீர்வை குறைக்கப்பட்டதால், கோவிட்டுக்கு முந்தைய நிலையைவிட 50 சதவீதம் அதிகமான பத்திரப்பதிவுகள் நிகழ்ந்திருக்கின்றன. பதிவுக் கட்டணங்களை 1 சதவீதத்திற்குக் குறைத்தால், ஏராளமான பத்திரப்பதிவுகள் நிகழும்; அதனால் கட்டணக் குறைப்பால் அரசுக்கு ஏற்படும் நஷ்டம் ஈடுகட்டப்படும்.

2017இ-ல் வழிகாட்டி மதிப்பு 33 சதவீதம் குறைக்கப்பட்டதை வேண்டுமானால் அரசு திரும்பப் பெற்றுக்கொள்ளலாம். ஆனால் பதிவுகட்டணங்களை முதலில் இருந்த 1 சதவீதத்திற்குக் குறைக்க வேண்டும். இது ஒரு நல்ல சமரச நடவடிக்கை ஆகும் என்று ரியல் எஸ்டேட் வர்த்தகர்கள் கூறுகிறார்கள்.

முத்திரைத் தீர்வை உள்ளாட்சி அமைப்புகளுக்குப் பகிர்ந்தளிக்கப்படுகிறது. ஏனென்றால் உள்ளாட்சி அமைப்புகள் ஏற்படுத்தித் தரும் வசதிகள்தான் சொத்துமதிப்பு உயர்வதற்கு உதவுகின்றன. ஆனால் பதிவுக் கட்டணம் என்பது பதிவுத் துறை வாங்கும் சேவைக்கான சம்பளம். கொள்கைரீதியாகப் பார்த்தால், முத்திரைத் தீர்வையைக் குறைப்பதை விட, பதிவுக் கட்டணங்களைக் குறைப்பதற்குத்தான் அதிக வாய்ப்பு உண்டு.

இன்மதிக்கு வந்த தகவல்கள் சொல்லும் செய்தி இதுதான்: வழிகாட்டி மதிப்பு எவ்வளவு கூட்டப்பட்டாலும் சந்தை மதிப்பு அதைவிட அதிகமாகத்தான் இருக்கும். அதனால் சந்தையில் விளையாட கறுப்புப்பணத்திற்கு வாய்ப்பு கிடைக்கும். மீள்வருகைக்கு இது வழிவகுக்கும். விற்கப்படாத அபார்ட்மெண்ட்டுகள் விற்கப்படக்கூடும். அரசின் வருமானமும் உயரும்.

எப்படியும் அபார்ட்மெண்ட்டுகள் முழுமதிப்பில்தான் விற்கப்படுகின்றன. வழிகாட்டி மதிப்பைக் கூட்டுவது பரிவர்த்தனையின் இயல்பை மட்டுமே மாற்றும்; நிறைய வெள்ளைப் பணம் இறங்கும். ஆனாலும், விற்கப்படாத அபார்ட்மெண்ட்டின் சதுரஅடி விலை உயராமல் போகலாம், என்று சொல்கிறார்கள் விவரமறிந்தோர். பழைய அபார்ட்மெண்டுகள் மறுவிற்பனை செய்யப்படும்போது, பரிவர்த்தனையின் பலம் நிலத்தின் மதிப்பில்தான் இருக்கிறது; கட்டிட மதிப்பில் இல்லை; ஏனென்றால் அது தேயக்கூடியது.

ஒட்டுமொத்தமாகப் பார்த்தால், வழிகாட்டி மதிப்பை உயர்த்தினால், நிறைய முதலீட்டு லாப வரியை ஒன்றிய அரசுக்குக் கட்டவேண்டி வரலாம். ஆனால் இது பணவீக்கக் குறியீட்டைச் சார்ந்தது என்பதால், வழிகாட்டி மதிப்பு உயர்வை ஏறுமுகமான சந்தையால் பயனடையும் விற்பனையாளர்கள் உள்வாங்கிக் கொள்வார்கள். சொத்து வாங்க வங்கிக் கடன் பெறுவது வாங்குபவர்களுக்கு நன்மை அளிக்கும். ஏனென்றால் விற்பனையாளர்கள் பெருந்தொகையை ரொக்கமாகக் கேட்டு அடம்பிடிக்க முடியாது.

Read in : English