சென்னை விரிவாக்கம்: சிஎம்டிஏ எதிர்கொள்ளும் சவால்கள்!

Read in : English

இந்த ஆண்டு (2023) பிப்ரவரியில் சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிக் குழுமத்தின் (சிஎம்டிஏ) பொறுப்பு இந்து சமய அறநிலையத்துறை அமைச்சர் பாபுவுக்கு வழங்கப்பட்டுள்ளது. சென்னையின் விரிவாக்கத்திற்கு உதவ மாநகரத்தைப் பற்றிய அடிப்படை அறிவு கொண்ட ஒருவர் நியமிக்கப்பட்டிருக்கிறார் என்று ரியல் எஸ்டேட் துறை கருதுகிறது.

சென்னைப் பெருநகரப் பகுதி தற்போது 5,094 சதுர கிலோ மீட்டர் பரப்பளவில் நான்கு வருவாய் மாவட்டங்களை உள்ளடக்கி ஆகப்பெரும் அளவில் விரிந்துள்ளது.

2023-24 ஆம் ஆண்டிற்கான சிஎம்டிஏ. கொள்கை விளக்கக் குறிப்பில், பல்வேறு இடங்களுக்கான வளர்ச்சித் திட்டங்களை சேகர் பாபு வரிசைப்படுத்தியுள்ளார். இவற்றில் 201 வருவாய் கிராமங்களில் பரந்து விரிந்துள்ள, வரவிருக்கும் புறநகர்ப் பகுதிகளுக்கு எளிதான இணைப்பை வழங்கும் சாலைகள், மீஞ்சூர், திருமழிசை, திருவள்ளூர், காஞ்சிபுரம், செங்கல்பட்டு மற்றும் மாமல்லபுரம் ஆகிய இடங்களில் புதிய நகர மேம்பாட்டுத் திட்டங்கள் ஆகியவை அடங்கும்.

கேளம்பாக்கம் பேருந்து நிலையம் திறப்பு, கூத்தம்பாக்கம், செங்கல்பட்டு மற்றும் மாமல்லபுரத்திற்கான பேருந்து நிலையங்கள் திறப்பு, டிசம்பர் 2023-க்குள் திறக்கப்படவிருக்கும், நீண்டகாலமாக எதிர்பார்க்கப்பட்ட வேளச்சேரி–பரங்கிமலை எம்ஆர்டிஎஸ் கட்டடம்-2 ஆகிய திட்டங்களும் அவற்றில் அடங்கும்.

சிஎம்டிஏ செயல்பாடுகளுக்கான ஒதுக்கீடு ரூ.10,065 கோடியைத் தொடும் என்றும், இதில் கடன்கள் ரூ.8,015 கோடியாகவும், மூலதனக் கணக்கு ரூ.2,000 கோடியாகவும் உள்ளது.

சிஎம்டிஏ, அதன் முன்னாள் அவதாரமான எம்எம்டிஏ ஆகியவை வருவாய் பற்றாக்குறை கொண்ட, ஆனால் மிகவும் சக்திவாய்ந்த ஓர் அமைப்பாக பார்க்கப்படுகின்றன. இதன் திட்டமிடுதலும் நகர்ப்புற விரிவாக்கமும் சென்னையின் விளிம்புப் பகுதிகளையே மையம் கொண்டிருக்கின்றன.

இருப்பினும், பொருளாதார தாராளமயமாக்கலுக்கு முந்தைய கட்டத்தில், தமிழ்நாடு வீட்டுவசதி வாரியம் மூலம் பெருமளவிலான வீடுகளைக் கட்டுவதிலும், ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகளை உயர்த்துவதற்கு திறம்பட உதவிய செயற்கைக்கோள் நகர கருத்தாக்கங்களைப் பரிசோதிப்பதிலும் கவனம் செலுத்தப்பட்டது. 1980 களில் மறைமலைநகர், மணலி நியூ டவுன் திட்டங்கள் மோசமாக தடுமாறின. உள்கட்டமைப்புத் திட்டமோ, குடிமைத் திறனை உருவாக்குவதற்கான ஒருங்கிணைந்த திட்டமோ இல்லாமல், மாநகர எல்லைகளை விரிவாக்கும் முயற்சிகளாக மட்டுமாக அவை இருந்தன என்பதுதான் அதற்குக் காரணம்.

மேலும் படிக்க: ஆட்டோக்கள் நியாயமான கட்டணம் வசூலித்தாலே லாபம் சம்பாதிக்கலாம்!

1991 முதல் உருவான பொருளாதார தாராளமயமாக்கல் மற்றும் நவ தாராளமயக் கொள்கை சகாப்தத்தில், ரியல் எஸ்டேட் மீதான கவனம் கூர்மையடைந்துள்ளது. முன்னதாக, 1980களில், வால்மீகி நகர் மற்றும் நீலாங்கரையில் ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியை அதிகாரப்பூர்வ கொள்கைகள் மூலம் ஊக்குவித்ததால், நிலத்தின் மதிப்புகள் 100 மடங்கு உயர்ந்தன.

தாராளமயமாக்கப்பட்ட காலகட்டத்தில், பேருந்து நிலையங்கள் மற்றும் சந்தைகள் கட்டுவதில் கவனம் செலுத்திவரும் சிஎம்டிஏ கொள்கையின் வெளிப்படையான தாக்கம் இல்லாமல், புறநகரில் நிலங்களை வளைத்து போட்டு அவற்றின் மதிப்புகளை உயர்த்தும் போக்கு தங்குதடையின்றி தொடர்ந்தது. பஞ்சாயத்துகளுக்கு மத்தியில் நிலையான வடிவமற்ற புறநகர் ’கேட்டட் கம்யூனிட்டி’ வளர்ச்சி என்பது வாடிக்கையாக இருந்து வருகிறது.

சட்டவிரோதமாக கட்டமைக்கப்பட்ட வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை ஒழுங்குப்படுத்தியதில் சிஎம்டிஏ-யின் பங்கு அனைவரும் அறிந்ததே. அமைச்சர் சேகர் பாபுவின் உரையில், ”ஒழுங்குப்படுத்தும் பிரிவின்” பங்கு சிறப்பாக விளக்கப்பட்டுள்ளது, இருப்பினும் இது நகர ஊரமைப்புச் சட்டம், 1971 பிரிவு 113-ஏ-யின் கீழ் கொண்டுவரப்பட்ட ஒரு விபரீதமான திட்டமாகும்.

2007-க்கு முந்தைய கட்டடங்களை ஒழுங்குப்படுத்துவதற்கான விண்ணப்பங்கள் மீது உத்தரவு பிறப்பிக்கக் கூடாது என்று சென்னை உயர் நீதிமன்ற ஆணையிட்டிருந்தாலும், அங்கீகாரமற்ற அல்லது முறைகேடான கட்டுமானங்களின் சட்டமீறலை நீக்கும் முயற்சியை சிஎம்டிஏ கைவிடவில்லை. இருப்பினும், விண்ணப்பங்களை ஏற்று பரிசீலிக்க, சிஎம்டிஏ-வுக்கு நீதிமன்றம் அனுமதி அளித்துள்ளது.

சென்னைவாசிகளுக்கு, விரைவான நகரமயமாக்கல் நிகழும் இந்தச் சகாப்தத்தில் சிஎம்டிஏ-யின் பங்கு முன்னணியில் இல்லாததாகவும், சரியாக வரையறுக்கப்படாததாகவும் தோன்றுகிறது. இருப்பினும் 2021 முதல், முக்கியமான சாலைகளின் அளவை வரையறுப்பது, ஆக்கிரமிப்புகளை அகற்றுவது, இணைப்பை மேம்படுத்த சென்னை ஒருங்கிணைந்த பெருநகரப் போக்குவரத்து ஆணையத்தைப் (கும்டா) பயன்படுத்துவது போன்ற முக்கிய வேலைகளில் ஈடுபடும் என்று சிஎம்டிஏ தெரிவித்துள்ளது.

மேலும் ஷேர் ஆட்டோக்கள் போன்ற ஃபீடர் வாகனங்களை முறைப்படுத்துதல், பூங்காக்கள் உருவாக்குதல், பாதசாரிகளுக்கான வசதிகளைச் செய்தல் போன்ற பொது வசதிகளை மேம்படுத்தும் பணிகளில் சிஎம்டிஏ ஈடுபடும் என்று சொல்லப்பட்டிருக்கிறது.

சென்னைக்கு உகந்த முன்மாதிரியான (முதல்வர் மு.க.ஸ்டாலின் கடந்த காலத்தில் சென்னை மாநகரத்தைச் சிங்கப்பூராக மாற்றுவதாகப் பேசியிருந்தார்), சிங்கப்பூர் என்னும் தீவுநாடு நகரமயமாக்கல் முறைகளை மிகவும் தெளிவாக வரையறுத்துள்ளது. வீட்டுவசதிக்கு நிலம் ஒதுக்குதல், பொது இடங்கள் ஒதுக்குதல், வணிக இடங்கள் மற்றும் பொது போக்குவரத்து விரிவாக்கம் ஆகியவற்றில் அந்த நாடு கவனம் செலுத்துகிறது. ஆனால் சென்னையில் இந்த விசயங்கள் அனைத்திலும் சிஎம்டிஏ பலவீனமாக உள்ளது.

சிங்கப்பூர் நில ஆணையம் தனது அதிகாரத்தைப் பயன்படுத்தி, பொது இடங்களை இறுக்கமாகக் கட்டுப்படுத்துவதன் மூலமும், பேருந்து நிலையங்கள், வணிக வளாகங்கள், சமூக சேவைகள், வீடுகள் மற்றும் பூங்காக்கள் கட்டுதல் உள்ளிட்ட பல்வேறு பணிகளுக்கு சரியான நிலங்களை பகிர்ந்தளிப்பதன் மூலமும் முறையான வளர்ச்சியை உருவாக்கி வருகிறது.

சிங்கப்பூரில் சட்டம் மிகவும் கண்டிப்பானதாகவும், ஜனநாயக ரீதியிலான பொதுமக்களின் பங்கேற்பிற்கான வழிகள் இல்லாததாகவும் இருந்தாலும், சுயநலவாதிகள், ஊழல் அதிகாரிகள் மற்றும் அரசியல்வாதிகள் தங்கள் சொந்த நோக்கங்களுக்காக நிலம் போன்ற வரையறுக்கப்பட்ட வளங்களைச் கொள்ளையடிக்க முடியாது. ஏனென்றால் பெரிய நிலப்பரப்புகளை பொதுமக்களின் நலனுக்காக மட்டுமே பயன்படுத்த வேண்டும் என்ற கொள்கை அங்கே தீவிரமாக நடைமுறையில் இருக்கிறது.

மேலும் படிக்க: சென்னை நகரின் எஃப்எஸ்ஐ 6.5 ஆகுமா?

சென்னையின் மையப்பகுதியில் ரியல் எஸ்டேட்டை மேட்டுக்குடியும் வணிகமும் கைப்பற்றியதால் புறநகர் நிலங்களில் ஊக முதலீடுகள் அதிகரித்துள்ளன. சேகர் பாபு கொடுத்த குறிப்பு அதை மறைமுகமாக ஒப்புக்கொள்வதோடு அண்டை மாவட்டங்களில் புதிய நகரங்களை உருவாக்குவதன் முக்கியத்துவத்தையும் விளக்குகிறது.

ஆனால் சிஎம்டிஏ தான் அங்கீகரிக்கும் மனைப்பிரிவுகளுக்கு வசிக்கக்கூடிய அளவீடுகளை வரையறுக்கவில்லை என்பது ஒரு முரண்நகை. சிங்கப்பூரில் இப்படியில்லை. சென்னையில் சிறிய பஞ்சாயத்துகள், பேரூராட்சிகள் அல்லது நகராட்சிகள் ஆகியவற்றிற்குச் சாலைகள், மழைநீர், கழிவுநீர் மேலாண்மை மற்றும் தரமான மின்சாரம் போன்ற அடிப்படை உள்கட்டமைப்பை வசதிகளைக் கூட உருவாக்க வேண்டிய கடமை இல்லை. ஒர் அங்கீகரிக்கப்பட்ட லேஅவுட் என்பதால் எல்லா வசதிகளும் இருக்கின்றன என்று அர்த்தமில்லை.

சோழிங்கநல்லூரின் புகழ்பெற்ற தகவல் தொழில்நுட்பப் பகுதியில் (சென்னை மெட்ரோ ரயில் அங்கு வரவிருப்பதால் ரியல் எஸ்டேட் சூடுபிடித்ததின் காரணமாக அந்தப் பகுதி உச்சநிலையை எட்டியுள்ளது), உள்ளூர் ஏரிகளைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகள் அனைத்தையும் கைப்பற்றிக் கொள்ள கேட்டட் கம்யூனிட்டிகள் அனுமதிக்கப்பட்டுள்ளன.

அந்தப் பகுதியில் நாணல் படுகைகள் மற்றும் ஏரிகளின் சின்ன எச்சங்கள் மட்டுமே மிஞ்சியுள்ளன. போக்குவரத்து ஒழுங்குமுறை ஆணையமான ’கும்டா’, போக்குவரத்து இணைப்பில் மிகவும் மெதுவாக செயல்படுகிறது என்பது நிதர்சனம்.

அதே நேரத்தில் மெட்ரோ மற்றும் எம்ஆர்டிஎஸ் திட்டங்கள் தாமதங்களில் சிக்கியுள்ளன. மாதவரம், தரமணி பகுதிகளை இணைக்கும் இரண்டாம் கட்ட மெட்ரோ பாதைகளில் ஒன்று ஐந்து ஆண்டுகள் கழித்துதான், அதாவது, 2028-இல் தான் தயாராகும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. போரூர் மற்றும் கோடம்பாக்கம் பவர் ஹவுஸ் இடையிலான பிரிவு 2026க்கு ஒத்திவைக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த விசயத்தில் ஸ்டாலின் அரசு எந்த எச்சரிக்கை உணர்வையும் வெளிப்படுத்தவில்லை.

வளர்ந்து வரும் புறநகர்ப் பகுதிகளுக்கான பேருந்து போக்குவரத்தை நவீனப்படுத்தவும் விரிவுபடுத்தவும் தவறியதால் அது பாதிக்கப்பட்டுள்ளது. நீதிமன்ற உத்தரவுப்படி மாநகர் போக்குவரத்துக் கழகம் (எம்டிசி) தாழ்தள பேருந்துகளை போதுமான எண்ணிக்கையில் வாங்க மறுப்பதும், 15 ஆண்டுகளுக்கு மேற்பட்ட வாகனங்களை ரத்து செய்ய வேண்டும் என்ற மத்திய அரசின் நிபந்தனையும் சமீபத்திய பிரச்சினைகளாகும். மத்திய அரசின் நிபந்தனை பழைய பேருந்துகளை இயக்கும் பல போக்குவரத்துக் கழகங்களைப் பாதிக்கிறது.

சென்னைப் பெருநகரப் பகுதியில் உள்ள 1,321 வருவாய் கிராமங்களில் உள்ள நான்கு மாநகராட்சிகள், 12 நகராட்சிகள், 14 பேரூராட்சிகள், 22 ஊராட்சி ஒன்றியங்களுடன் இணைந்து செயல்படக்கூடிய திறன் கொண்ட பகுதி மேம்பாட்டு அலகுகளை உருவாக்க முடியுமா என்பது சிஎம்டிஏ-.விற்கான ஆகப்பெரும் கேள்வியாகும்.

சென்னையின் வளர்ச்சியையும் கொள்கைகளையும் பின்னால் இருந்து இயக்கிவரும் உலக வங்கி, சிஎம்டிஏ-யின் மாஸ்டர் பிளான்கள் மற்றும் சென்னைப் பெருநகர்ப் பகுதி விரிவாக்க உத்திகள் ஆகியவற்றால் எந்தெந்தத் துறைகள் மற்றும் சமூகங்கள் பயனடைந்துள்ளன என்பதையும், பொதுவெளி இயற்கை வளங்கள் எவ்வளவு பாதுகாக்கப்பட்டிருக்கின்றன என்பதையும், நகரத்தின் மீள்திறன் எவ்வாறு மேம்பட்டுள்ளது என்பதையும் சொல்லும் ஒரு அறிக்கையைக் கேட்டுப் பெற வேண்டும்.

Read in : English